Российский рынок офисной недвижимости в 2023 году подвержен влиянию различных факторов, которые определяют его состояние. Эти факторы включают экономическую ситуацию, спрос на рабочие места, доступность и стоимость земли, а также технологические изменения и изменение предпочтений арендаторов и собственников.
В последнее время зарубежные компании покидали страну, что приводило к освобождению большого количества офисных помещений. Однако этот фактор постепенно утрачивает свою значимость.
Если посмотрим на динамику цен на долгосрочную аренду в крупнейших городах России, то за год она в среднем выросла на 20-30%. При этом самый серьезный рост отмечен за последние месяцы 2023 года, а в начале и середине года мы увидим снижение цен. Такая тенденция, например, проглядывается, если мы посмотрим, как изменялись цены на помещения в аренду в Калининграде.
Такое повышение цен особенно заметно на примере Московского региона. Ставка аренды складов здесь достигла почти 8 тыс. рублей за метр квадратный в год, то есть рост за 2023 год составил 41%. В целом объем реализованных площадей в регионе по итогам 2023 года достигает около 3 млн квадратных метров. Проще говоря, это в два раз больше, чем в 2022 г.
Почему это происходит? Возведение новых объектов коммерческой недвижимости, используемой под склады, не удовлетворяет растущий спрос — с начала года по сентябрь 2023-го строительство новой недвижимости составило всего лишь 941 тыс. квадратных метров, что на 18 процентов меньше, чем значения за такой же период 2022 г. До конца года по планам будет достроено порядка 450 тыс. кв. м. Не укладывается в привычные мантры экономического кризиса и снижения деловой активности, не так ли?
Снижение объемов свободной торговой и складской недвижимости в Москве произошло еще в первом полугодии (до 10%), впервые с последнего квартала 2021 года.
Это в Москве. А что в регионах? В регионах по итогам года также наблюдается существенное сокращение свободной коммерческой недвижимости. Впрочем, и такого количества свободных площадей там не было, учитывая, что присутствие иностранных брендов в регионах всегда было меньше.
Если мы возьмем в качестве примера динамику цен на производственную и торговую недвижимость в Твери, то она в 2023 году характеризуется колебанием цен, но все же в самом конце отмечают определенную тенденцию к повышению. В отличие от Санкт-Петербурга, где динамика однозначна — цены на коммерческую недвижимость растут с лета.
Не стоит также забывать, что рынок коммерческой недвижимости имеет несколько ключевых характеристик. Во-первых, спрос на помещения высокий как со стороны крупных компаний, так и среди малого и среднего бизнеса. Это связано с необходимостью предоставления рабочих мест для сотрудников и организации бизнес-процессов.
Во-вторых, рынок коммерческой недвижимости обладает устойчивостью к экономическим кризисам. Даже в условиях нестабильной экономической ситуации, спрос на производственные и торгово-офисные помещения остается относительно стабильным, особенно в крупных городах. Еще одной особенностью рынка является разнообразие предложений.
Конкуренция на рынке офисной недвижимости также значительна. Насыщенность предложениями при наличии большого объема свободных помещений способствует снижению цен на аренду и покупку объектов. В противном случае происходит рост цен, что мы и наблюдаем в последнее время в крупных городах России.
